Vanliga frågor om råvind, lokalkonvertering och underhållsplan för BRF

En vind som renoveras

Har du funderingar kring hur man gör om en lokal till bostad, bygger om vinden, söker bygglov eller vad en underhållsplan innebär för en bostadsrättsförening, Brf?

Här har vi samlat de vanligaste frågorna vi får. Oavsett om du representerar en Brf, är fastighetsägare eller bara nyfiken, hittar du här konkreta svar som hjälper dig att fatta rätt beslut. Vill du hellre börja med en överblick av vad vi erbjuder? Besök gärna sidan Våra tjänster där vi går igenom hur vi hjälper bostadsrättsföreningar och fastighetsägare att utveckla sina fastigheter.

Första bedömning av fastighetens potential

Kan vår BRF skapa nya bostäder?

En bostadsrättsförening kan ibland ha outnyttjade ytor som går att utveckla till bostäder. Det kan till exempel vara en råvind, lokal, förråd, gårdshus eller annan yta som inte används fullt ut. För att veta om ytan är möjlig att göra om behöver man titta på bland annat bygglov, detaljplan, tekniska krav, dagsljus, brandskydd, ventilation, bärighet, tillgänglighet och ekonomi.

Vilka ytor i en Brf kan skapa nya intäkter?

Vanliga ytor som kan byggas om och skapa nya intäkter är bl.a råvindar, gamla lokaler, förråd, tvättstugor eller soprum. I vissa fastigheter kan det även finnas möjlighet att bygga på med en eller flera våningar.

Alla ytor går inte att bygga om, men många föreningar har större potential än de först tror. En första bedömning visar om ytan är värd att utreda vidare

Vad ingår i en första bedömning av en råvind eller lokal?

En första bedömning brukar omfatta:

  • fastighetens tekniska förutsättningar
  • juridiska möjligheter
  • bygglovsrisk
  • ekonomi
  • ungefärlig utvecklingspotential

Syftet är att ge styrelsen ett tydligare underlag innan föreningen går vidare med ett större projekt.

När är det värt att gå vidare med en förstudie?

Det är ofta värt att gå vidare med en förstudie om föreningen har en yta som inte används fullt ut och det finns ett behov av att stärka ekonomin, finansiera underhåll eller minska behovet av framtida avgiftshöjningar. En förstudie ger styrelsen bättre svar på vad som är möjligt, vilka risker som finns och vilket värde projektet kan skapa.

Osäkra på om er yta går att utveckla?

Boka ett kostnadsfritt platsbesök så kan vi göra en första bedömning av fastighetens potential innan ni går vidare med större beslut. Vill ni börja direkt kan ni också göra en enklare bedömning själva genom att svara på 6 frågor om fastigheten.

Bedöm er yta

Lokalkonvertering – från lokal till bostad

Vad kostar det att göra om en lokal till bostad?

Kostnaden beror på lokalens storlek, skick, planlösning och tekniska förutsättningar. Det som ofta påverkar kostnaden mest är ventilation, vatten och avlopp, brandskydd, ljudkrav, dagsljus, tillgänglighet och behovet av bygglovshandlingar. För att ge en rättvis bild behöver lokalen bedömas utifrån sina faktiska förutsättningar. Vi erbjuder alltid en kostnadsfri bedömning innan du bestämmer dig.

Hur lång tid tar det att konvertera en lokal till bostad?

Tiden för en lokalkonvertering beror på lokalens skick, bygglovsprocessen, tekniska krav och projektets omfattning. Ett enklare projekt kan ibland genomföras inom 9–12 månader, medan mer komplexa projekt kan ta längre tid. Det som ofta påverkar tidplanen är bygglov, kompletteringar, tekniska utredningar, projektering, startbesked och själva byggnationen.

Behövs bygglov för att göra om lokal till bostad?

Ja, i de flesta fall krävs bygglov när en lokal görs om till bostad. Det beror på att lokalen får en annan användning än tidigare. Utöver bygglov behöver lokalen också uppfylla krav på bland annat dagsljus, ventilation, brandskydd, ljud, tillgänglighet och planlösning.

Vad händer om vi inte får bygglov?

Om bygglov inte beviljas går det att se över varför ansökan inte gick igenom och om projektet kan justeras. I vissa fall kan planlösning, utformning, tekniska lösningar eller omfattning ändras. I andra fall kan förutsättningarna vara för begränsade. Därför är det viktigt att göra en tidig bedömning av bygglovsrisk innan föreningen går för långt i processen.

Kan alla lokaler byggas om till bostäder?

Nej, alla lokaler kan inte byggas om till bostäder. Det beror på lokalens läge, tekniska förutsättningar, dagsljus, ventilation, tillgänglighet, brandskydd och vad detaljplanen tillåter. En lokal i markplan kan ha bra tillgänglighet men sämre dagsljus. En källarlokal kan vara svårare att konvertera om den saknar tillräckligt ljus, utrymning eller tekniska möjligheter.

Råvind och vindskonvertering

Kan alla råvindar byggas om till bostäder?

Nej, alla råvindar går inte att bygga om till bostäder. Det beror bland annat på takhöjd, konstruktion, brandskydd, utrymningsvägar, dagsljus, ventilation, ljudkrav, tillgänglighet och detaljplan. Därför bör en BRF alltid börja med en förstudie innan man fattar beslut om att sälja eller utveckla råvinden.

Behöver man bygglov för att bygga om råvinden till lägenhet?

Ja, i regel krävs bygglov när en råvind i ett flerbostadshus byggs om till en eller flera bostäder. Utöver bygglov behöver projektet uppfylla tekniska krav, till exempel brandskydd, konstruktion, ventilation, dagsljus, ljud och tillgänglighet.

Vad ska man tänka på vid vindskonvertering?

Vid en vindskonvertering behöver man bedöma takhöjd, bärighet, dagsljus, brandskydd, utrymningsvägar, ventilation, ljudkrav, tillgänglighet och tekniska installationer.

I Stockholm kan även detaljplan, kulturvärden, grannfastigheter och tidigare bygglov påverka möjligheten att bygga om en råvind till bostäder.

Hur går det till att bygga om råvind till lägenhet?

Först görs en bedömning av om råvinden är tekniskt och juridiskt möjlig att bygga om. Därefter tas ritningar, kalkyl och bygglovsunderlag fram.

Om bygglov beviljas går projektet vidare till tekniskt samråd, startbesked, byggnation, slutbesked och inflyttning. För en BRF är det också viktigt att ta fram ett tydligt beslutsunderlag till styrelsen och medlemmarna innan projektet går vidare.

Hur lång tid tar det att bygga om råvind till vindslägenhet?

Tiden för att bygga om en råvind till bostäder beror på fastighetens förutsättningar, bygglovsprocessen, tekniska krav och om beslutet överklagas.

Ett enklare projekt kan ibland genomföras inom cirka 8–14 månader, medan mer komplexa projekt kan ta längre tid. En realistisk tidplan bör alltid tas fram efter en första teknisk och juridisk bedömning.

Vad är skillnaden mellan råvind och biyta?

En råvind är ofta en oinredd vindsyta som inte används som bostad. Biytor kan vara andra delar av fastigheten, till exempel förråd, källare, gamla lokaler eller andra utrymmen som inte används fullt ut. Både råvindar och andra biytor kan i vissa fall utvecklas, men de tekniska och juridiska förutsättningarna skiljer sig åt.

Kan grannar överklaga ett bygglov för råvind?

Ja, berörda sakägare kan i vissa fall överklaga ett bygglov. Det kan till exempel handla om grannar eller andra som påverkas av projektet. Därför är det viktigt att ta fram ett genomarbetat underlag från början och att bedöma både bygglovsrisk och överklaganderisk innan föreningen går vidare.

Påbyggnad av fastighet

Vad menas med påbyggnad?

En påbyggnad innebär att man bygger en eller flera nya våningar ovanpå en befintlig fastighet. Det kan skapa nya bostäder och nya intäkter för en BRF eller fastighetsägare.

En påbyggnad kräver noggranna tekniska, juridiska och ekonomiska bedömningar. Man behöver bland annat utreda byggnadens bärighet, detaljplan, stadsbild, tillgänglighet, brandskydd och hur projektet påverkar befintliga boende.

Vad är skillnaden mellan råvindskonvertering och påbyggnad?

Vid en råvindskonvertering används en befintlig vindsyta. Vid en påbyggnad skapas ny yta genom att bygga på huset med en eller flera våningar.

Påbyggnad är ofta mer komplex än råvindskonvertering eftersom den påverkar byggnadens höjd, konstruktion, stadsbild, detaljplan och ibland även grannar i större utsträckning.

Är påbyggnad möjligt på alla fastigheter?

Nej, påbyggnad är inte möjligt på alla fastigheter. Det beror på byggnadens konstruktion, detaljplan, kulturvärden, stadsbild, tekniska krav och kommunens bedömning. En första teknisk och juridisk utredning behövs för att se om fastigheten har rätt förutsättningar.

Bygglov och process

Hur påverkar bygglovsprocessen tidplanen i ett projekt?

Bygglovsprocessen kan påverka tidplanen mycket. I ett enklare ärende kan handläggningen gå relativt snabbt, men kompletteringar, tekniska utredningar, grannyttranden och eventuella överklaganden kan förlänga processen. För råvindar, lokalkonverteringar och påbyggnader är det viktigt att räkna med tid för ritningar, bygglov, tekniskt samråd, startbesked och slutbesked.

Vad är ett startbesked?

Ett startbesked är kommunens besked om att byggarbetet får börja. Även om bygglov har beviljats får byggnationen normalt inte starta förrän startbesked finns.

Inför startbesked kan kommunen kräva tekniska handlingar, kontrollplan och ibland tekniskt samråd.

Vad är ett slutbesked?

Ett slutbesked är kommunens besked om att byggnaden eller bostaden får tas i bruk. Innan slutbesked ges behöver projektet visa att kraven i bygglovet, kontrollplanen och de tekniska handlingarna är uppfyllda.

BRF-beslut och styrelsens ansvar

Behöver medlemmarna i Brf:en rösta om att sälja eller bygga om en råvind?

Ofta behöver större beslut förankras hos medlemmarna och i vissa fall beslutas på föreningsstämma. Vad som krävs beror på projektets upplägg, föreningens stadgar, vilken yta som berörs och hur medlemmarna påverkas. Styrelsen bör alltid ta juridisk rådgivning innan beslut fattas om råvind, lokalkonvertering, upplåtelse eller försäljning av föreningens ytor.

Vilket ansvar har styrelsen vid en råvinds- eller lokalkonvertering?

Styrelsen ansvarar för att föreningen får ett tillräckligt bra beslutsunderlag. Det innebär att ekonomi, juridik, teknik, bygglovsrisk och påverkan på medlemmarna behöver utredas innan beslut tas. Ett tydligt underlag gör det lättare för styrelsen att fatta beslut och förklara projektet för medlemmarna.

Vad bör en BRF ta reda på innan den går vidare?

En BRF bör ta reda på om ytan är byggbar, om bygglov kan vara möjligt, vilka tekniska hinder som finns, vilket värde projektet kan skapa och hur föreningens ekonomi påverkas. Det är också viktigt att förstå vilket upplägg som passar bäst: försäljning av ytan, samarbete med en utvecklare eller att föreningen driver projektet själv.

Hur kan styrelsen informera medlemmarna om projektet?

Styrelsen bör informera medlemmarna tidigt, tydligt och sakligt. Informationen bör förklara varför projektet utreds, vilka ytor som berörs, vilka ekonomiska möjligheter som finns och vilka risker som behöver hanteras. Ju tydligare beslutsunderlag föreningen har, desto lättare blir det för medlemmarna att förstå projektet.

Ekonomi och finansiering

Hur påverkar en lokalkonvertering föreningens ekonomi?

En lokalkonvertering kan påverka föreningens ekonomi positivt om lokalen kan byggas om till bostad och säljas eller upplåtas. Det kan ge föreningen nya intäkter och stärka den långsiktiga ekonomin. Intäkten kan till exempel användas till underhåll, amortering, stambyte, hiss, fasadrenovering eller för att minska behovet av framtida avgiftshöjningar.

Kan en förening sälja råvinden för att få in pengar?

Ja, en BRF kan i vissa fall sälja eller upplåta råvinden till en aktör som utvecklar ytan till bostäder. Det kan ge föreningen en större intäkt utan att föreningen själv behöver driva hela byggprojektet. Intäkten kan användas till exempelvis stambyte, hiss, tak, fasad, amortering eller för att minska behovet av framtida avgiftshöjningar.

Vad kan en Brf tjäna på att utveckla en råvind eller lokal?

Det beror på fastighetens läge, yta, byggbarhet, marknadsläge och projektets kostnader. I Stockholm kan råvindar, lokaler och andra outnyttjade ytor ha ett stort värde, men varje fastighet behöver bedömas separat. En lyckad konvertering kan ge föreningen nya intäkter, stärka ekonomin och bidra till framtida underhåll.

Kan intäkten användas till stambyte, hiss eller fasadrenovering?

Ja, intäkter från råvind, lokalkonvertering eller annan fastighetsutveckling kan i vissa fall användas till större underhåll, till exempel stambyte, hiss, tak, fasad eller energieffektivisering. För många BRF:er kan det vara ett sätt att finansiera nödvändiga åtgärder utan att hela kostnaden behöver tas genom höjda avgifter.

Är det bättre att sälja råvinden eller utveckla den själv?

Det beror på föreningens ekonomi, kunskap, riskvilja och tid. Att sälja eller upplåta ytan till en erfaren utvecklare kan minska föreningens risk och arbetsbörda.

Att utveckla själv kan ge större möjlig uppsida, men innebär också större ansvar, högre risk och mer administration. För de flesta Brf:er är det klokt att jämföra alternativen innan beslut tas.

Underhållsplan, stambyte och långsiktig ekonomi

Vad är en underhållsplan och hur ofta bör den uppdateras?

En underhållsplan visar vilket underhåll fastigheten behöver, när åtgärderna bör göras och vad de kan kosta. Det kan handla om stammar, tak, fasad, fönster, hissar, ventilation, gård och andra större åtgärder. En Brf bör uppdatera sin underhållsplan regelbundet, särskilt efter större renoveringar eller när kostnadsbilden förändras. Många föreningar ser över planen ungefär vart tredje till femte år.

Vad är en 50-årig teknisk underhållsplan?

En 50-årig teknisk underhållsplan visar fastighetens långsiktiga underhålls- och återinvesteringsbehov. Den används för att ge en tydligare bild av vilka större kostnader föreningen kan behöva planera för över tid. Sedan 2024 ska en ekonomisk plan för en bostadsrättsförening innehålla en teknisk underhållsplan som visar underhålls- och återinvesteringsbehov för 50 år framåt.

Varför är underhållsplanen viktig vid fastighetsutveckling?

Underhållsplanen visar vilka större kostnader föreningen har framför sig. Det gör den viktig när styrelsen ska bedöma om en råvind, lokal eller annan yta kan användas för att stärka föreningens ekonomi. Om föreningen står inför stambyte, hissrenovering, takarbete eller fasadrenovering kan intäkter från fastighetsutveckling vara en del av finansieringen.

Kan vi samordna ett stambyte med andra byggprojekt i vår Brf?

Ja, i vissa fall kan ett stambyte samordnas med andra byggprojekt, till exempel råvindskonvertering, lokalkonvertering eller andra större åtgärder i fastigheten.

Det kan vara effektivt att samordna projekt, men det kräver noggrann planering. Tidplan, ekonomi, boendepåverkan, tekniska lösningar och ansvarsfördelning behöver vara tydliga innan arbetet startar.

Fastighetsutveckling i Stockholm

Vad innebär fastighetsutveckling för en Brf?

Fastighetsutveckling för en BRF handlar ofta om att använda fastigheten smartare. Det kan till exempel vara att bygga om en råvind, konvertera en lokal till bostad, utveckla andra outnyttjade ytor eller samordna större åtgärder med föreningens underhållsplan.

Målet är att skapa nya värden, stärka föreningens ekonomi och använda fastighetens ytor bättre.

Hjälper MPG Bostad Brf:er och fastighetsägare i Stockholm?

Ja, MPG Bostad hjälper bostadsrättsföreningar och fastighetsägare i Stockholm att utveckla oanvända ytor till bostäder. Det kan handla om råvindskonvertering, lokalkonvertering, påbyggnader och andra projekt där fastigheten har mer potential. Vi hjälper till att bedöma tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar innan föreningen eller fastighetsägaren går vidare.

Behöver du hjälp?

Har du fler frågor om ditt projekt, eller vill du diskutera en idé? Då är du varmt välkommen att kontakta oss. Vi erbjuder alltid ett första kostnadsfritt möte, gärna på plats hos er.

Vill du få en överblick över hur vi tänker och arbetar? Besök gärna vår startsida och se hur vi skapar nya värden av befintliga fastigheter, genom bland annat lokalkonvertering, råvindskonvertering, påbyggnader och mer.